Modelo de negocio de la empresa constructora Croxley Construcciones

La empresa constructora de Barcelona Croxley Construcciones Enlace externo han elaborado un modelo de negocio denominado construcción inteligente basado en el análisis del valor. Se centra en crear una atmósfera de colaboración entre los actores del proyecto, siempre partiendo como base del programa de necesidades del cliente. Esta propuesta de valor va dirigida tanto al cliente final como al arquitecto autor del proyecto, y se resume en tres planteamientos relacionados entre sí:

• La propuesta de un contrato transparente con el cliente que alinea el objetivo económico de Croxley Construcciones con el suyo y con su programa de necesidades, y evita la tentación de aumentar el margen Croxley Construcciones a su costa. Proponen un contrato tipo PMG (Precio Máximo Garantizado) o Cost Plus Incentive Fee (CPIF) dónde a partir de un Objetivo de Coste Inicial (Costes Directos + Costes Indirectos + Imprevistos) se comprometen a trabajar para reducir o al menos garantizar ese precio, a cambio de unos honorarios fijos y un incentivo para intentar reducir el coste final de la obra. Este tipo de contratos les obliga a ser transparentes respecto a los costes reales de la obra, para absorber los cambios sin deteriorar la relación de confianza.
• La concepción del edificio como un proyecto conjunto AECO (Architecture, Engineering, Construction & Owner) necesitado de integración desde su inicio, para evitar la fragmentación de especialidades y el rediseño. Forman un Equipo Integrado de Proyecto [EIP] con los Diseñadores de Arquitectura, Estructura e Instalaciones, con el Project Manager, el Jefe de obra y la Propiedad. Para garantizar la coordinación del EIP usan herramientas BIM (Building Information Modeling).
• La gestión de los proyectos basada en los principios de la Construcción Industrial, con el énfasis en equilibrar los flujos de trabajo y en la eliminación del desperdicio (Lean Management). Usan la planificación por áreas, específica para edificación, y que consigue una reducción sustancial del tiempo de ejecución frente a las planificaciones tipo PERT/CPM/GANTT y permite un mayor y mejor control de la obra.

No son una consultora de ingeniería. Son una empresa constructora, Contratista General (CG) y tienen la certificación necesaria para asumir el riesgo económico del proyecto. Pero a la vez, y como parte integrante de su propuesta de valor definen métodos y tiempos, y planifican y monitorizan la labor de todos los actores.

Los contratos más habituales en el sector son los llamados de precio fijo, tipo “llave en mano” y sus derivados. Ese tipo de contratos son poco adecuados para proyectos de construcción de edificios únicos donde el diseño no se ha integrado con la ingeniería y la construcción, y donde la incertidumbre es siempre muy alta. Estos contratos originan una situación de ganar-perder entre el contratista y el promotor, e instauran un clima de opacidad y desconfianza entre los actores del proyecto.

Croxley Construcciones propone un contrato del tipo PMG (Precio Máximo Garantizado), basado en la transparencia y en el alineamiento de los objetivos económicos de los actores del proyecto, de manera que Croxley garantiza un precio máximo, limitando así el riesgo para el cliente. Este tipo de contrato es posible cuando Croxley participa en el proyecto desde fases iniciales (ya sea ofreciendo su servicio de Pre-construcción o con la adjudicación a Croxley del proyecto de ejecución) y los equipos de diseño están bajo nuestra supervisión, firmando y sometiéndose al Acuerdo de Integración de Proyecto.

En caso de no poder entrar en el proyecto en fases iniciales, proponen como alternativa el contrato tipo Cost-Plus-Incentive-Fee o Cost-Plus con Incentivo. Este tipo de contrato se basa también en la transparencia y prima a Croxley Construcciones por intentar reducir los costes del proyecto, nunca por aumentarlos de manera que sale más a cuenta reducir el coste del proyecto que aumentarlo.

Una de las fuentes de ineficiencia en el desarrollo de proyectos es el rediseño de soluciones constructivas para cumplir el objetivo económico del proyecto cuando se ha desviado. Parte importante del trabajo de Croxley Construcciones es conseguir que la información entre los equipos de diseño (arquitectos, ingenieros, etc.) y los equipos de construcción (fabricantes, instaladores, oficios, etc.) sea rápida y fluida, de manera que se descarten enseguida las soluciones no admisibles, y el proyecto crezca armónica y rápidamente.

El Equipo Integrado de Proyecto [EIP] está formado por el Propietario, Diseñadores de Arquitectura, Estructura e Instalaciones y Croxley. Se basa en un acuerdo de integración del proyecto, que de forma contractual define las posiciones respectivas de los actores y establece un sistema de colaboración abierto, transparente y fluido. En el momento de subcontratar, ese mismo Equipo asume las funciones de Mesa de Contratación, esto aporta claridad y eficiencia a las adjudicaciones, y esta forma quedan a salvo de la arbitrariedad.

La forma de trabajar que han experimentado es la siguiente:

1. A partir del proyecto básico y la memoria que define el alcance del proyecto, ofrecen el Servicio de Pre-construcción, que tiene por finalidad asegurar la constructibilidad del diseño y da como resultado un Objetivo de Coste Inicial. En el caso que el cliente o el arquitecto así lo necesiten, nuestro servicio de Pre-construcción puede incluir la redacción del proyecto de ejecución.
2. En fase de Pre-construcción forman el EIP, que tiene la misión de conseguir un proyecto que cumpla ese Objetivo de Coste Inicial. Dentro de ese Equipo, Croxley Construcciones planifican la obra, dividen los paquetes de contratación y los sacan a concurso de proveedores, utilizando también su propia base de datos y estimaciones.
3. Cuando tienen respuestas de proveedores suficientes, estan en condiciones de confirmar el Presupuesto de Contrato [PC]. Éste incluye el porcentaje de imprevistos o buffer económico, y se define el plazo de ejecución, con su buffer de tiempo.
4. Terminan el proceso de subcontratación: El Equipo Integrado de Proyecto (en funciones ahora de Mesa de Contratación) decide quién gana cada adjudicación. Contratan la obra pero con total transparencia para el cliente y el arquitecto.
5. Durante la ejecución de la obra, el Equipo recibe información clara sobre coste y plazo: está informado de la penetración en el buffer de imprevistos que protege la inversión y en los buffers de tiempo que protegen la fecha de entrega.
6. Una vez finalizada la obra, si el coste es inferior al PC, se distribuye en una proporción a negociar entre Propiedad, Croxley y el equipo de Diseño. Un caso típico sería una proporción de 60/30/10, significando que el 60% del ahorro revierte al cliente, el 30% mayora los honorarios de Croxley y el 10% mayora los honorarios de los diseñadores.

La misión principal de Croxley Construcciones es gestionar adecuadamente el riesgo del cliente y proteger su inversión, y por eso le hacen esta propuesta, basada en la transparencia en costes.

También conocen las necesidades del arquitecto que ha recibido el encargo del cliente. Aspiran a que el arquitecto nos considere como su ingeniería de construcción y nos parece la mejor manera de proteger su proyecto.

El propio modelo de negocio y estructura empresarial de Croxley Construcciones explica también por qué pueden hacer esta propuesta:

• En Croxley no tienen costes directos asociados al proyecto, como Contratista General lo subcontratamos todo. No tienen interés en comprar un producto u otro, o en subcontratar a uno u otro industrial (aunque sí tienen un proceso de certificación de proveedores, que nos garantiza que podemos confiar en ellos).
• Sus costes dependen del tiempo que su personal tiene que dedicar a la gestión. Los calculan por horas de dedicación, no como un % del coste de ejecución y tienen que cubrir la ingeniería de procesos para garantizar el flujo en la obra.
• Prefieren cobrar honorarios a quedarnos con un margen opaco. En su propuesta, ese margen revierte al cliente, y el cliente no sale perjudicado si se producen cambios o concreciones.
• Esta estructura es la que les permite establecer un acuerdo que proteja sus honorarios y les anime a trabajar para rebajar los costes al cliente, compartiendo con él la mejora de márgenes que se produzca durante el desarrollo de la obra.

El resultado es una rebaja del coste del proyecto, con ahorros certificados que varían dependiendo de la naturaleza del proyecto entre el 3,5 y el 10% respecto a al presupuesto inicial en costes directos y, a la vez, garantizar al cliente un coste máximo desde el principio.

Fuente: Construmatic  Enlace externo , 26/11/2012

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