2020: Año cero en eficiencia para los promotores

Los expertos avisan de que el sector necesita numerosas innovaciones para alcanzar la exigencia europea de un consumo de energía casi nulo

El sector inmobiliario necesita una transformación en la que habrá ganadores y perdedores. Una afirmación que se hizo evidente cuando miles de empresas se quedaron en el camino con la crisis y sólo aguantaron aquellas que o bien habían sido cautas en sus planes de expansión o apostaron por la innovación. Ahora, esta realidad puede volver a cobrar sentido. Sólo quedan dos años para saberlo.

Plantel de los ponentes que participaron en la Mesa del IV Congreso de EECN.

Durante la mesa Promoción inmobiliaria residencial de Edificios de Consumo de Energía Casi Nulo (EECN), celebrada en el marco del IV Congreso de EECN, organizado por Grupo Tecma Red en Madrid, se puso en cuestión la preparación del sector empresarial para apostar por un modelo arquitectónico de edificios de bajo consumo energético, antes de 2020, fecha de entrada en vigor de la exigencia europea que obliga a construir este tipo de inmuebles bajo los estándares de la eficiencia energética.

Innova Torrejón, de Solvia

 

 

 

 

Recreación de cómo será la promoción Innova Torrejón de Solvia.

“Nuestra experiencia es que el sector está cero preparado”, dijo con rotundidad Anna Guanter, directora de Innovación Inmobiliaria de Solvia, servicer de Banco Sabadell, entidad impulsora del edificio de consumo de energía casi nulo Innova Torrejón, una promoción de 92 viviendas actualmente en construcción en Madrid y que está previsto que esté concluido en 2019.

A principios de la década de 2010, esta promotora pudo analizar los cambios que se estaban generando en la sociedad, y apostó por trabajar en otras áreas alineadas con el sector, aunque hasta el momento poco experimentadas, y que tenían como protagonista a la energía.
La oportunidad llegó con el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), que les propuso iniciar una promoción privada de consumo energético casi nulo. “En aquel momento tuvimos claro que los sobrecostes que esto implicaría no los íbamos a poder repercutir, pero al menos en nuestro comité de inversión nos convencimos de poder mejorar de alguna manera nuestra comercialización”, recuerda Guanter. En este sentido, Solvia calcula el coste de obra en 9,5 millones de euros, y el sobrecoste en torno al 8%-10%.

El concurso Madrid 0,0 para el diseño arquitectónico de Innova Torrejón, al que concurrieron 43 equipos, fue ganado por Ruiz-Larrea & Asociados en 2015, y en estos momentos está en fase de construcción (cimientos y pozos geotérmicos). Solvia tiene previsto monitorizar bastantes viviendas de esta promoción (vendida en un 90%) para entender cómo funcionan este tipo de edificios y saber explicar cómo será su mantenimiento.

Edificio Zero 2020, de Construcciones Domeño
Más visionario que Solvia, quizás porque se trata de una empresa tradicional con más de 60 años de experiencia, fue Construcciones Domeño. Su decisión de intentar hacer un producto altamente innovador como es el Edificio Zero 2020, de consumo de energía casi nulo, en Pamplona, nace de una conversión, reconocen sus promotores, pero pese a su complejidad es ya una realidad, palpable y medible.

“Entregamos la primera fase en 2014 y hoy tenemos el feed back de 72 viviendas con 72 vecinos”, explica Emilio Linzoain, responsable de I+D+i de esta promotora. A la entrega de las 36 primeras viviendas, monitorizadas con el permiso de sus usuarios, le siguió una segunda, de otras 36 y una mejora en la monitorización con respecto a la primera.

Linzoain reconoce que la comercialización de estas viviendas fue “terrible”: “Intentar explicar a la gente qué era un recuperador de calor, qué es la alta eficiencia energética, cómo se tiene que utilizar el edificio o cómo las energías renovables no son la base de un edificios de consumo casi nulo sino un aporte más que nos ayuda a ahorrar, fue complicado”.

Hoy esta pyme familiar está construyendo otras 36 viviendas y empezará pronto otra fase de igual tamaño hasta alcanzar una promoción de 144 unidades. Mientras, los usuarios se han convertido en colaboradores para que el edificio sea eficiente y en verdaderos comerciales de sus ventajas.

El ecobarrio La Pineda
Hace dos años el emprendedor Iker Marcaide decidió dar valor social a sus iniciativas. Tras la inauguración en 2016 de un Colegio en Valencia, basado en los pilares de la innovación, sostenibilidad y compromiso social, apostó por comprar 25 hectáreas a su alrededor y crear, en un futuro cada vez más cercano, el barrio La Pinada en el que puedan vivir 1.000 familias. Se convertiría de este modo en el primer ecobarrio de España codiseñado por sus propios habitantes, que implementa fórmulas de autosuficiencia energética, economía circular, y, cómo no, el concepto de edificio de consumo de energía casi nulo. Comenzará a levantar en 2019 para completar su primera fase en 2021.

“Nos lanzamos a esta aventura porque desde fuera veíamos el inmobiliario un sector arcaico, muy centrado en el producto y poco en las personas y en los usuarios, y nos costaba encontrar experiencias que hubiesen incorporado valores que a nosotros nos parecían fundamentales como el consumo de agua, generación de residuos, ciclo de vida de los materiales, etc. Experiencias que en su mayoría eran iniciativas del norte de Europa”, cuenta Marcaide.

La Pinada quiere ser un barrio innovador no sólo a nivel de alcanzar objetivos de sostenibilidad sino también involucrando al usuario desde el principio, desde su fase de planeamiento para poder tener más impacto. A los pocos meses de lanzar este proyecto, ya son más de 1.000 personas las interesadas en vivir allí.

Ha sido elegido por Europa como barrio pionero en la lucha contra el cambio climático, el único español, además de iniciativa privada y de nueva creación. “Más allá del edificio, queremos también pensar en cómo cómo fomentamos ese modelo de prosumer (productor y consumidor)”, aclara Iker Marcaide.

Conocidas desde el punto de vista de la promoción privada las experiencias de Solvia, con más de 2.033 viviendas entregadas de 2016 a 2018, de una empresa tradicional capaz de medir y mejorar los datos de un edificio de bajo consumo energético, y un ejemplo de regeneración urbana con la involucración de los potenciales usuarios, queda por conocer la visión de la Administración Pública.

El papel de la Administración
La Administración, representada por la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), desveló cómo afronta el reto de conseguir ya en 2019 (la directiva europea obliga a que los edificios públicos sean de consumo de energía casi nulo a partir de ese año) vivienda social bajo este estándar.

Con más de 180.000 viviendas en alquiler, para la AVS dar un giro a edificios de bajo consumo es poco menos que imposible, reconoció Gonzalo Fernández, miembro de su Comisión Ejecutiva. En este sentido, los gestores públicos van dirigidos a un público particular (jóvenes, tercera edad, refugiados, gente sin hogar) y variado en relación a su cultura energética y con una brecha tecnológica importante. “Perfil que hace que tengamos que diseñar edificios cuyo máximo valor esté en el propio inmueble, de una manera intrínseca en la propia arquitectura”, señaló Fernández. Este experto apeló a la formación tanto del usuario, en el sentido global, como del técnico.

Pero como todos sabemos, y se encargaron de recordar los integrantes a esta mesa, moderada por Inés Leal, arquitecto y directora del Congreso de Edificios de Consumo de Energía Casi Nula, lo que no se mide no se puede valorar.

¿La eficiencia da valor a las viviendas?
Desde el punto de vista del valor de viviendas en este tipo de edificios, también el sector de la tasación y valoración se está preparando para este cambio. Pero, ¿realmente este tipo de edificios de consumo de energía casi nulo se consideran en términos de valoración?, ¿tienen impacto?, ¿aumenta su valor?

“Es el gran caballo de batalla, y el gran reto que tenemos las consultoras y valoradoras a la hora de trasladar a nuestros clientes estas iniciativas a términos de valoración”, reconoció Sandra Daza, directora general de Gesvalt. Y ello sólo se consigue generando análisis y hechos fehacientes que ayuden a entender que esos menores costes se pueden trasladar a la valoración.

Pese a ello, según Daza, este tipo de edificios sí tienen impacto y hay tres grandes factores que lo explican: hay un mayor atractivo comercial por parte del comprador y una mayor liquidez en esos activos; existe una responsabilidad social corporativa no sólo del promotor, sino también del inversor e inquilino y mayor conciencia del consumo responsable de los recursos y preferencia por las soluciones eficientes y de bajo consumo; y, finalmente, se da un tercer factor que es más bien económico, en tanto en cuanto se minimiza el ciclo de vida del activo.
Con todo, la financiación para este tipo de promociones es todavía incipiente. Aunque existen entidades que o bien conceden mejores condiciones a este tipo de activos e incluso financiar de forma exclusiva promociones con un umbral determinado de eficiencia energética, a los bancos les queda todavía un largo camino que recorrer.

Tampoco los métodos de valoración comúnmente aceptados en España ni las valoraciones internacionales recogen de manera abierta la sostenibilidad, eficiencia o consumo de energía de edificios y, por lo tanto, aclara la directora de Gesvalt, “pertenecen a la parte subjetiva de la valoración”.

Con la entrada en vigor de la obligatoriedad de los EECN, es probable que muchos inmuebles queden económicamente obsoletos. “Las exigencias de regulación son tan elevadas que está provocando que a los edificios no les resulte sencillo adaptarse como deberían por motivos de rentabilidad”, aclaró Daza. Es por ello que se hace necesario conciliar esas exigencias con la rentabilidad que persigue todo inversor.

Sin embargo, es prematuro saber si la pérdida de valor de este tipo de activos puede ser un revulsivo para la mejora del parque edificado. “Ahora bien”, concluye Daza, “sí podemos aportar lo que nos demandan nuestros clientes”. En concreto, solicitan informes de análisis de la demanda comercial de este tipo de edificios, de tendencias de compra, sobre todo en residencial, y aquellos referidos a recomendaciones sobre soluciones aplicables a estos activos, desde medidas pasivas o a otras de mayor impacto y volumen de inversión.

20 dic. 2017
http://www.elmundo.es/economia/vivienda/2017/12/20/5a38debb268e3e85228b4630.html

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